I debiti sono così ingenti che l’ufficiale giudiziario notifica il pignoramento immobiliare, e il debitore si chiede subito: “Dopo il pignoramento della casa cosa succede”?
In questo articolo vediamo cosa deve aspettarsi il debitore esecutato e come può evitare di restare senza un tetto.
Presupposti per la notifica del pignoramento dell’immobile
Il pignoramento immobiliare è una forma di esecuzione forzata che può essere avviata dal creditore quando il debitore non adempie a un’obbligazione pecuniaria (cioè il pagamento di una somma di denaro) e ha un titolo esecutivo (cioè un documento che certifica l’esistenza e l’entità del credito).
Il creditore procedente chiede all’ufficiale giudiziario di notificare al debitore il pignoramento, dopo avergli già notificato il titolo esecutivo e l’atto di precetto, entro specifici termini stabiliti per legge.
Se il debitore non paga entro il termine fissato, il creditore può procedere al pignoramento del patrimonio del debitore, scegliendo tra i beni presenti e futuri. Se il debitore è proprietario di una casa, il creditore può pignorarla per soddisfare il proprio credito.
Cosa accade dopo la notifica del pignoramento immobiliare
Dopo che il creditore ha notificato al debitore l’atto di pignoramento immobiliare, contenente gli estremi del bene pignorato e del credito da soddisfare, deve depositare la formale richiesta di vendita dell’immobile pignorato presso il tribunale territorialmente competente.
Nomina dei custodi e del consulente tecnico
In seguito, in base all’art. 559 del Codice di Procedura Civile, il tribunale nomina:
- il debitore custode dell’immobile e delle parti accessorie;
- il custode giudiziario per vigilare sull’amministrazione dei beni pignorati e coordinare le procedure;
- il consulente tecnico per valutare ciò che è stato vincolato, al fine di determinare il prezzo base della vendita.
Pertanto il debitore costituito custode è legittimato a continuare ad usare i beni pignorati e tutti gli accessori, compresi le pertinenze e i frutti, senza diritto a percepire alcun compenso. Come tale è soggetto agli obblighi del custode indicati all’ art. 521 del Codice di Procedura Civile, come ad esempio:
- non peggiorare lo stato dei beni custoditi, per i quali risponde dei danni causati per colpa o dolo;
- non vendere i beni o sottoporli a gravame (usufrutto, ipoteca ecc…);
- consegnare i beni al creditore o al giudice quando richiesto.
Vendita all’asta dell’immobile
Se il creditore persegue l’iter con le formalità entro i termini di decadenza di diritti, il giudice dell’esecuzione fissa l’udienza per la determinazione del prezzo base della vendita. In quella sede, il giudice ascolta le parti e i creditori e decide il prezzo base della vendita, tenendo conto della perizia del consulente tecnico e delle eventuali osservazioni delle parti.
Fatto ciò, il giudice fissa la data dell’asta giudiziaria (o del metodo alternativo di vendita scelto dal creditore).
L’aggiudicazione dell’immobile avviene a favore del soggetto che ha presentato l’offerta più alta, purché non inferiore al prezzo base della vendita. Se nessuno presenta un’offerta valida anche dopo ulteriori tentativi, il giudice può assegnare l’immobile al creditore per il valore del suo credito o autorizzarlo a venderlo privatamente entro un termine stabilito.
L’aggiudicazione dell’immobile viene poi formalizzata con il decreto di trasferimento, che è l’atto con cui il giudice assegna la proprietà del bene all’aggiudicatario e ordina il pagamento del prezzo al creditore.
La vendita diretta del debitore (per evitare l’asta)
Una delle novità più significative introdotte dalla riforma Cartabia è la possibilità per il debitore di chiedere al giudice dell’esecuzione di disporre la vendita diretta dell’immobile pignorato, evitando così la vendita all’asta.
Lo scopo di questa norma è favorire la liquidazione del bene con la collaborazione del debitore esecutato.
Il giudice può autorizzare la vendita diretta se il prezzo offerto non è inferiore a quello indicato nella relazione di stima e se non vi sono opposizioni fondate da parte dei creditori. In tal caso, il giudice dispone la consegna del bene all’acquirente e la distribuzione del ricavato secondo le regole della vendita all’asta.
Se, invece, il giudice non autorizza la vendita diretta, il procedimento espropriativo prosegue con la vendita all’asta.
La vendita diretta ha lo scopo di incentivare il debitore a trovare una soluzione alternativa all’asta, che spesso comporta una svendita del bene pignorato a un prezzo molto inferiore al suo valore di mercato.
Così il debitore può salvaguardare il suo patrimonio, mentre i creditori possono ottenere una maggiore soddisfazione dei loro crediti in tempi più brevi.
Come evitare il pignoramento immobiliare
Anche dopo la notifica dell’atto di pignoramento della casa il debitore può ancora tentare di evitare l’espropriazione materiale.
Innanzitutto, è ancora possibile contattare il creditore e cercare di concordare una rinegoziazione del debito, ad esempio chiedendo una riduzione del tasso di interesse, una dilazione dei termini di pagamento o una sospensione temporanea delle rate (anche con un piano di rateizzazione dei debiti con Equitalia).
Se si ha un mutuo sulla casa, si può richiedere la sospensione del mutuo, attraverso l’accesso al fondo di solidarietà per i mutui prima casa, per arginare le pesanti conseguenze di un mutuo non pagato.
E ovviamente tener conto di tutti gli errori formali e sostanziali per i quali il debitore può fare opposizione durante il processo esecutivo. Ad esempio, se il credito è già stato pagato o prescritto, se il titolo esecutivo è nullo o inefficace, se il bene è impignorabile o se il valore del bene è sproporzionato rispetto al debito.
