Vendere casa per evitare pignoramento

Vendere casa per evitare pignoramento

Riccardo Corradino
- Esperto debiti

Talvolta vendere la casa per evitare il pignoramento può essere la soluzione più ragionevole per estinguere i debiti, senza arrivare al pignoramento immobiliare ed alla spiacevole segnalazione alla CRIF come cattivi pagatori.

Continuiamo la nostra analisi esplorando vantaggi e svantaggi del trasferimento di proprietà dell’immobile per scongiurare il suo esproprio, e facciamo chiarezza sull’ipotesi di azione revocatoria.

Perché vendere casa quando si hanno debiti

Quando una persona è sommersa dai debiti esistono svariate opzioni possibili per evitare che i creditori pignorino i beni del debitore. La scelta dovrà tenere conto di:

  • ammontare del credito da soddisfare;
  • natura del debito (con privati, piuttosto che con il Fisco);
  • situazione personale ed economica complessiva del debitore;
  • disponibilità del creditore a trattare.

Chi deve avere dei soldi può, ad esempio, aggredire lo stipendio oppure pignorare la pensione, ma niente impedisce al creditore procedente di pignorare la casa del debitore. La legge pone alcuni limiti solo sull’esproprio della prima casa per debiti con l’erario.

Quindi, in teoria il vincolo pignoratizio sull’immobile può essere posto anche per cifre relativamente irrisorie a discrezione del creditore. Tuttavia, il giudice dell’esecuzione può ridurre il pignoramento se non è proporzionato rispetto al valore del bene.

È chiaro che se un soggetto è pieno di debiti e ha scarse possibilità di ripagare il dovuto con i soldi disponibili, il suo creditore ha tutto l’interesse a procedere con il pignoramento della casa per avere più probabilità di realizzo dalla vendita forzata o dall’assegnazione diretta.

Di solito arrivare al pignoramento della casa comporta l’iscrizione di un’ipoteca sull’immobile, che ne limita la disponibilità e ne riduce il valore di mercato. Inoltre, il debitore esecutato e la sua famiglia rischiano di perdere l’abitazione principale o una fonte di reddito, senza nemmeno riuscire a soddisfare il credito con il ricavato dell’espropriazione immobiliare.

Per questo, dopo aver valutato attentamente la situazione con l’assistenza di esperti sulla tutela dei debitori, la vendita della casa prima di ricevere il pignoramento può essere la scelta migliore.

Come vendere casa per evitare il pignoramento

Come abbiamo accennato poc’anzi, una delle possibili strade per evitare il pignoramento della casa è quella di venderla prima che il creditore possa iscrivere l’ipoteca o iniziare la procedura esecutiva.

In questo modo, il debitore può liberarsi del bene e ottenere del denaro per saldare il debito o per acquistare un altro immobile più economico. Tuttavia, vendere casa per evitare il pignoramento non è sempre possibile né conveniente.

Infatti, bisogna tenere conto di alcuni aspetti:

  • La vendita della casa deve essere effettuata in buona fede e a condizioni di mercato, altrimenti potrebbe essere impugnata dal creditore con l’azione revocatoria (procedimento giudiziario che consente al creditore di ottenere l’annullamento della vendita e di pignorare comunque la casa, se dimostra che la cessione ha reso più difficile o impossibile il recupero del credito);
  • Il patto di vendita deve essere ufficializzato prima che il creditore iscriva l’ipoteca o inizi la procedura esecutiva. Se l’ipoteca è già stata iscritta, la vendita non impedisce il pignoramento immobiliare, a meno che non sia stata autorizzata dal giudice o dal creditore stesso. Se la procedura esecutiva è già iniziata, la vendita non è più possibile senza il consenso del creditore o del giudice;
  • La vendita comporta delle spese fiscali e notarili, che possono incidere pesantemente sul ricavato utile a soddisfare i creditori. Inoltre, se la casa è stata acquistata con un mutuo, bisogna verificare se è prevista una penale per l’estinzione anticipata del debito o se è possibile trasferire il mutuo al nuovo acquirente.

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Cos’è la vendita fittizia

Ogni debitore deve prestare molta attenzione all’eventualità di mettere in campo una vendita fittizia della casa per sottrarla al pignoramento. È una simulazione contrattuale con cui il debito ricerca di eludere l’esecuzione forzata, trasferendo l’immobile ad un terzo compiacente che ne riconosce la proprietà solo formalmente.

Questa decisione può esprimere un comportamento fraudolento che può integrare il reato di bancarotta, se il debitore è fallito o fallibile, oppure il reato di sottrazione fraudolenta al pagamento dei tributi, se il debitore è tenuto al pagamento sulla base del proprio profilo fiscale.

Inoltre, la vendita fittizia della casa non è efficace nei confronti del creditore procedente e degli altri creditori del debitore venditore, che possono agire in giudizio per farla annullare il far dichiarare la loro prelazione sul bene oggetto di aggressione.

Evitare il pignoramento della prima casa con una donazione

Non di rado sentiamo persone che pensano che la soluzione più semplice per evitare il pignoramento della casa sia donarla a un familiare o a un terzo, in modo da sottrarla al creditore.

È vero che la donazione è un atto volontario di liberalità, però non può avvenire in maniera truffaldina a discapito dei diritti dei creditori ad essere soddisfatti.

Infatti, in modo simile a quanto abbiamo sopra nell’ipotesi della vendita, la donazione della casa può essere impugnata dal creditore con l’azione revocatoria, se il debitore ha agito con l’intento di danneggiarlo e se la donazione ha ostacolato il recupero del credito.

Tale azione va proposta entro cinque anni dalla trascrizione della donazione, oppure entro un anno dalla trascrizione del pignoramento, se anteriore.

La donazione della casa può essere impugnata dai legittimari (cioè i familiari che hanno diritto a una quota di eredità del debitore) con l’azione di riduzione, se la donazione ha ecceduto la quota disponibile del patrimonio del debitore.

Anche nel caso di donazione dell’immobile, come visto per la vendita fatta al fine di evitare il pignoramento, bisogna tenere in debita considerazione le spese notarili, erariali e le condizioni applicate all’eventuale mutuo.

Alternative alla vendita o alla donazione della casa per evitare il pignoramento

Se vendere o donare la casa per evitare il pignoramento è impossibile o svantaggioso, ci sono altre alternative che il debitore dovrebbe valutare:

  • Rinegoziare il debito con il creditore, ottenendo una dilazione dei pagamenti, una riduzione degli interessi o una remissione parziale o totale del credito;
  • Ricorso al giudice dell’esecuzione per chiedere la sospensione o la revoca del pignoramento, se si dimostrano errori di forma o di sostanza. Inoltre, si può chiedere di autorizzare la vendita volontaria della casa, se si dimostra che si può ottenere un prezzo superiore a quello dell’asta e che si può soddisfare il credito;
  • Usufruire dei benefici della legge “salva-suicidi” per sospendere il pignoramento e l’asta della prima casa per i debitori in stato di sofferenza economica.

Casi frequenti

Per illustrare meglio le possibili soluzioni per evitare il pignoramento della casa, riportiamo alcuni casi concreti tratti dalla giurisprudenza:

Casa venduta ad un prezzo non congruo

Un uomo ha venduto la sua casa a sua figlia per 50.000 euro, mentre il valore dell’immobile era di 150.000 euro. Il creditore ha proposto l’azione revocatoria, sostenendo che la vendita era stata fatta per eludere il pignoramento. Il giudice ha accolto la domanda del creditore, ritenendo che la vendita fosse stata effettuata a un prezzo irrisorio e che il debitore fosse rimasto privo di altri beni pignorabili.

Donazione della casa all’ex coniuge

Una donna ha donato la sua casa al marito, da cui era separata da anni. Il creditore ha proposto l’azione revocatoria, sostenendo che la donazione era stata fatta per sottrarre il bene al pignoramento. Il giudice ha respinto la domanda del creditore, ritenendo che la donazione fosse stata fatta in buona fede e che il debitore avesse altri beni pignorabili.

Debitore e creditore d’accordo sulla vendita a terzi

Un uomo ha venduto la sua casa a un terzo, con il consenso del creditore ipotecario. Il creditore ha rinunciato all’ipoteca e al pignoramento, ricevendo una parte del ricavato della vendita. Il debitore ha usato il resto del denaro per saldare altri debiti e per acquistare un altro immobile più economico.

Casa del debitore trasferita in un fondo patrimoniale

Una coppia ha creato un fondo patrimoniale con la loro casa, destinandola alla residenza familiare. Il creditore ha tentato di pignorare la casa, ma il giudice ha sospeso il pignoramento, riconoscendo la validità del fondo patrimoniale. Il creditore ha dovuto cercare altri beni pignorabili del debitore.

Debitore cede la nuda proprietà al figlio

Un uomo ha ceduto la nuda proprietà della sua casa a suo figlio, mantenendo l’usufrutto. Il creditore ha pignorato l’usufrutto, ma non ha potuto mettere all’asta la casa. Il debitore ha continuato a vivere nella casa fino alla sua morte, quando il figlio è diventato pieno proprietario.

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