Pignoramento immobiliare

Ilenia Albanese
Esperta problemi debitori

Il pignoramento immobiliare è la situazione più drastica a cui può portare la procedura di recupero crediti giudiziale.

Infatti, non si tratta della prima soluzione in caso di pignoramento, e non può essere effettuata da una normale agenzia di recupero crediti ma da un legale.

Si tratta di una procedura lunga e anche molto costosa. Si tratta di un’esecuzione forzata di tipo generico e ha lo scopo di assicurare il rientro del credito vantato nei confronti del debitore con la sottrazione coattiva dei beni che fanno parte del patrimonio del debitore.

Ma vediamo in cosa consiste la procedura di pignoramento immobiliare, quali sono i limiti e i costi.

Pignoramento immobiliare

Le caratteristiche del pignoramento immobiliare

La disciplina che regola il pignoramento immobiliare è contenuta nel Libro III del codice di procedura civile (R.D. n. 1443 del 28 ottobre 1940).

In particolare, tale procedura è regolata dagli artt. da 474 a 512 c.p.c. e degli artt. da 555 a 598 c. p.c..

Le caratteristiche di questa forma di pignoramento sono:

  • Oggetto: diritto di proprietà e diritti reali di godimento su beni immobili del debitore e loro pertinenze;
  • Pertinenze: gli eventuali mobili che lo arredano;
  • Conseguenze: legate alle esigenze di pubblicità immobiliare.

Per agire con il procedimento, il Tribunale deve attestare che il credito sia:

  • Certo;
  • Liquido;
  • Esigibile.

Procedimento del pignoramento immobiliare

Per avviare la procedura di pignoramento immobiliare si presuppone che:

  • Ci sia stata la notifica al debitore del titolo esecutivo e dell’atto di precetto (l’intimazione ad adempiere all’obbligo entro un termine non inferiore ai 10 giorni);
  • Siano decorsi i 10 giorni dalla notifica dell’atto di precetto.

È, quindi, necessario disporre di un titolo esecutivo, di una sentenza o di un decreto ingiuntivo oltre all’atto di precetto.

A questo punto si procede con la notifica dell’atto di pignoramento al debitore.

Tale atto deve contenere:

  • i requisiti di qualsiasi atto previsti dall’art. 125 c.p.c.;
  • l’indicazione dei beni e diritti immobiliari da sottoporre ad esecuzione, con gli estremi richiesti dal codice civile per l’individuazione dell’immobile ipotecato;
  • l’ingiunzione al debitore di astenersi dal compiere qualunque atto diretto a sottrarre alla garanzia del credito indicato i beni oggetto di espropriazione e i relativi frutti, secondo quanto stabilito dall’art. 492 primo comma c.p.c..

L’atto di pignoramento viene, quindi, consegnato all’ufficiale giudiziario competente insieme alla copia uso trascrizione che procederà con la notifica al debitore e la trascrizione presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari.

La custodia dell’immobile

Solamente in alcuni casi il debitore diventa custode dei beni pignorati. Ciò avviene nei seguenti casi:

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  • il debitore abita l’immobile;
  • pur autorizzando la vendita dell’immobile, il debitore ravvisa l’inutilità della custodia per la natura dei beni pignorati.

Tuttavia, salvo le circostanze sopra elencate, il ruolo di custode è attribuito ad un soggetto professionale esterno nei seguenti casi:

  • con istanza dal creditore pignorante o di un creditore intervenuto;
  • l’immobile non è occupato dal debitore;
  • il debitore custode è inadempiente rispetto agli obblighi derivanti dal ruolo di custode;
  • con pronuncia di ordinanza con cui è autorizzata o delegata la vendita.

Liberazione dell’immobile

La normativa introdotta nel 2019 con il D.L. n. 59/2016, convertito con L. n. 119/2016, stabilisce che il debitore e i suoi familiari non perdono il possesso dell’immobile fino al decreto di trasferimento.

Il giudice può, tuttavia, ordinare di liberare l’immobile nei seguenti casi:

  • il debitore ostacola il diritto di visita di potenziali acquirenti;
  • l’immobile non è tutelato e mantenuto in uno stato di buona conservazione;
  • il debitore viola gli altri obblighi a suo carico;
  • l’immobile non è abitato dal debitore.

Iscrizione a ruolo e avviso ai creditori iscritti

Nel momento in cui il giudice restituisce al creditore le copie dell’atto notificato e la nota di trascrizione, egli ha 15 giorni di tempo per iscrivere a ruolo il pignoramento, pena la sua inefficacia.

Per l’iscrizione a ruolo il creditore deve depositare presso la cancelleria del Tribunale competente la nota di iscrizione a ruolo con le copie conformi di:

  • titolo esecutivo;
  • atto di precetto;
  • atto di pignoramento notificato;
  • nota di trascrizione.

Il cancelliere, ricevuta tutta la documentazione, crea il fascicolo d’ufficio e assegna un numero di ruolo.

Il creditore, inoltre, entro 5 giorni dal pignoramento deve notificare ai creditori con diritto di prelazione sul bene risultante da pubblici registri l’avviso con l’indicazione del creditore pignorante, del credito, del titolo e dei beni pignorati.

La vendita dei beni

La vendita dei beni del soggetto pignorato può essere richiesta con un’istanza presentata dal creditore pignorante o da altri creditori muniti di titolo esecutivo.

L’istanza deve essere presentata almeno 10 giorni dopo la notifica dell’atto di pignoramento, ma non oltre i 45 giorni, pena l’inefficacia.

Entro i 60 giorni successivi il creditore deve allegare la documentazione catastale o un certificato notarile. Tale scadenza può essere prorogata solamente una volta per un massimo di 60 giorni.

Il giudice, quindi, entro 15 giorni nomina un esperto e fissa l’udienza per la comparazione delle parti. L’udienza deve essere fissata non oltre i 90 giorni successivi.

Durante l’udienza il giudice può scegliere di procedere con una delle seguenti alternative:

  • fissare la vendita del bene stabilendo modalità e tempistiche;
  • delega la vendita ad un professionista.

Il bene può essere venduto in una delle sue modalità:

  • all’incanto (o vendita all’asta);
  • senza incanto.

I costi del pignoramento immobiliare

Come abbiamo anticipato nell’introduzione, la procedura del pignoramento immobiliare è molto costosa. Infatti, tra i costi previsti per il provvedimento vi sono quelli derivanti dalle seguenti operazioni:

  • la notifica dell’atto di pignoramento e del precetto: tra i 20 e i 50 euro in base alla tipologia di notifica e al numero di destinatari;
  • il rilascio della copia a uso trascrizione: con una marca da bollo da 16,00 euro per ogni 4 pagine dell’atto di pignoramento e una marca da bollo dal valore che varia a seconda del numero complessivo di pagine dell’atto;
  • la trascrizione presso la conservatoria dei registri immobiliari: marca da bollo da 16,00 euro ogni 4 pagine dell’atto, 299,00 euro da pagare con modello F23, i compensi del professionista incaricato di eseguire le operazioni;
  • l’iscrizione a ruolo del pignoramento: marca da bollo da 27 euro e contributo unificato da 278 euro;
  • il deposito documentazione ipocatastale: dai 700 ai 1.000 euro;
  • il compenso per l’esperto: calcolato sul valore effettivo di vendita o di assegnazione, a partire da 145,12 euro;
  • i compensi per il custode giudiziario: calcolato sul valore di aggiudicazione o di assegnazione di ogni lotto immobiliare, a partire da 250 euro;
  • compenso per l’avvocato;
  • le pubblicazioni e la pubblicità della vendita.

Di conseguenza, per tale procedura è prevista una spesa media di 2.000 euro.

I limiti del pignoramento immobiliare

Il pignoramento dell’immobile prevede alcuni limiti che variano in base al tipo di creditore.

Infatti, nel caso dell’agenzia Entrate Riscossione, il pignoramento dell’immobile può avvenire solamente per crediti superiori a 120mila euro.

I requisiti per cui è valido il pignoramento, inoltre, sono i seguenti:

  • deve essere stata iscritta l’ipoteca (prevista per debiti a partire da 20.000 euro);
  • devono essere trascorsi sei mesi dall’iscrizione dell’ipoteca;
  • il debito deve essere di almeno 120mila euro;
  • non può essere pignorata la prima casa.

Ciò non vale, tuttavia, nel caso in cui il debito sia di natura privata. Infatti, in questo caso la prima casa è pignorabile. Non sono, inoltre, previsti limiti minimi di debito. Tuttavia, trattandosi di un procedimento molto dispendioso non risulta la soluzione più conveniente per debiti che non superano i costi previsti che, come abbiamo visto, superano i 2.000 euro.

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