Pignoramento casa con mutuo

Pignoramento casa con mutuo

Riccardo Corradino
- Esperto debiti

Il pignoramento della casa con mutuo è la procedura esecutiva azionabile per soddisfare un credito mediante il pignoramento dell’immobile, ancora prima che termini il rimborso del prestito necessario per l’acquisto. Si tratta di uno strumento di giustizia civile che subiscono tante persone in dissesto economico subiscono ogni giorno.

In questo articolo spieghiamo in cosa consiste il pignoramento della casa con mutuo in corso, quali sono i diritti e i doveri del debitore e come si può difendere da questa minaccia.

Pignoramento casa con mutuo in corso: è possibile?

Molte persone che hanno accumulato debiti si chiedono se con un mutuo in corso il pignoramento della casa sia possibile. Il timore è di vedersi sottrarre un immobile, che ancora devono finire di pagare.

Niente impedisce ad un creditore di scegliere il pignoramento della casa del suo debitore, anche se su quell’immobile è iscritta un’ipoteca per la concessione di un mutuo non ancora estinto del tutto.

Pertanto un creditore che ha un titolo esecutivo valido nei confronti di un debitore può agire sui beni di quest’ultimo per soddisfare il suo credito, mediante procedura esecutiva di pignoramento della casa. Anche se l’esecutato ha un mutuo in corso con la banca.

Ricordiamo che l’espropriazione immobiliare può essere scelta per:

  • rate del mutuo non pagate
  • debiti diversi dal mutuo, anche con altri creditori.

Ora vediamo separatamente questi possibili scenari.

Pignoramento casa per mutuo non pagato

La situazione forse più frequente è l’incapacità sopravvenuta di pagare le rate del mutuo chiesto per comprare una casa. In un’epoca di forte inflazione, tassi di interesse in risalita e incertezze sul lavoro, tante persone sono costrette a ridurre le proprie spese.

Vista la diffusione di questo preoccupante fenomeno, la legge viene incontro a chi è in difficoltà economica oggettiva, prevedendo delle misure per attenuare il problema. Stiamo parlando di:

  • Rinegoziazione del mutuo
  • Sospensione delle rate.

Infatti, la legge 197 del 2022 (meglio nota come “Legge di Bilancio 2023”) può essere invocata da tutti quei soggetti che non riescono più a far fronte alle rate periodiche.

La normativa sulla rinegoziazione del mutuo permette di richiedere alla banca mutuante di cambiare le condizioni del prestito, affinché siano più sostenibili per il mutuatario.

In alternativa il debitore può anche chiedere all’istituto di credito la sospensione temporanea delle rate del mutuo, con l’auspicio che la condizione economico-finanziaria del proprietario della casa migliori e possa proseguire con l’estinzione.

Ovviamente sono previsti dei requisiti molto rigidi e predefiniti, che invitiamo a conoscere con la lettura dell’articolo dedicato all’ipotesi di mutuo non pagato.

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Pignoramento casa con mutuo per debiti non bancari

Nonostante l’istituto di credito conceda i mutui a fronte del massimo delle garanzie possibili sull’immobile, la casa acquistata con il mutuo può essere espropriata anche per altri debiti non bancari.

Infatti, la legge permette che sullo stesso immobile possano essere iscritte più ipoteche da parte di diversi creditori.

L’ipoteca è una garanzia che il creditore si fa rilasciare sul bene del debitore per poterlo pignorare in caso di mancato pagamento del debito. L’ipoteca deve essere registrata presso la conservatoria dei registri immobiliari per essere valida, per essere conoscibile da tutti.

Tuttavia, non tutte le ipoteche hanno lo stesso valore. La legge stabilisce infatti un ordine di priorità tra i creditori ipotecari in base alla data di iscrizione del diritto di garanzia che risulta dagli appositi pubblici registri.

In caso di vendita all’asta dell’immobile pignorato, il primo a soddisfarsi sul ricavato sarà colui che ha iscritto per primo l’ipoteca (che perciò si chiama «ipoteca di primo grado»). Se dovessero avanzare dai soldi, questi andranno al creditore che ha iscritto l’ipoteca immediatamente dopo (che ha cioè una «ipoteca di secondo grado»), e così via.

Da qui si capisce perché la banca che ha concesso il mutuo viene definita “creditore privilegiato”.

Se la banca non accetta la rinegoziazione del mutuo, valutate la possibilità di surrogare il mutuo con un’altra banca che offra condizioni più vantaggiose o di richiedere un prestito personale per estinguere il debito residuo.

Pignoramento prima casa con mutuo: ci sono delle agevolazioni?

Il fatto che un immobile sia la prima casa del debitore non impedisce al creditore di chiederne il pignoramento. Infatti, l’unico fattore che può far scegliere di non procedere sono le lungaggini e il costo della giustizia in rapporto alla somma da riscuotere.

Questo è il principio generale che vale per tutti i creditori. L’unica eccezione è il pignoramento della prima casa per debiti con il fisco, per cui la normativa tutela i debitori che possiedono solo quella dimora principale, e contemporaneamente rispettano delle soglie minime e massime di quanto dovuto.

Conseguenze del pignoramento casa con mutuo in corso

Il pignoramento immobiliare effettuato in questa situazione ha delle severe conseguenze sia per il debitore che per i creditori.

Per il debitore, il pignoramento della casa per cui sta pagando il mutuo comporta la perdita della disponibilità dell’immobile, che sarà affidato a lui in qualità di custode, salvo casi eccezionali. Ma dovrà conservarlo così come è.

Questo significa che deve amministrarlo e custodirlo al meglio, in qualità di ausiliario del giudice, fino al giorno della vendita oltre all’assegnazione diretta, e l’esecutato può continuare a viverci. A maggior ragione se la proprietà costituisce la prima casa, e magari ci sono figli minorenni.

Il debitore dovrà continuare a pagare le rate del mutuo alla banca, anche se non potrà più godere dell’immobile, poiché il rapporto giuridico creditore-debitore e separato e autonomo da quello debitore-banca.

Inoltre, rischierà di perdere definitivamente la proprietà dell’immobile, se questo verrà ceduto a un terzo, oltre all’accollo delle spese giudiziarie e le eventuali differenze tra il debito e il ricavato dell’asta.

Infine, i danni derivanti dalla segnalazione al CRIF come cattivo pagatore, che farà apparire il debitore un soggetto inaffidabile. In conseguenza di questo sarà molto difficile e oneroso ottenere altri prestiti, almeno finché non avrà saldato appianato ogni situazione debitoria in corso.

Per i creditori, il pignoramento casa con mutuo ancora da estinguere comporta la possibilità di rivalersi sul bene del debitore, ma solo dopo aver ottenuto un decreto di trasferimento dal giudice dell’esecuzione conseguente alla vendita o l’assegnazione diretta.

Il procedimento è lungo e costoso, e di solito c’è un’elevata probabilità di realizzare molto meno del credito iniziale.

Come difendersi dal pignoramento della casa con mutuo

Se si è ricevuto la notifica di un pignoramento della casa con mutuo, non tutto è perduto: ci sono delle possibili strategie di difesa che si possono adottare per salvaguardare il proprio bene, o almeno limitare i danni.

La prima cosa da fare è opporsi al pignoramento entro 20 giorni dalla notifica, se si ritengono che ci siano dei vizi o delle irregolarità nella procedura o nel titolo esecutivo del creditore.

In alcuni casi delicati, come un pignoramento della prima casa in cui vivono dei minorenni oppure dei disabili, l’esecutato può chiedere la sospensione del procedimento al giudice dell’esecuzione, per motivi gravi e documentati.

Un’altra importante strada da percorrere può essere tentare una transazione con il creditore, proponendogli ad esempio una dilazione o una riduzione del debito. È un’opzione attuabile anche quando l’espropriazione avviene per debiti erariali, ricorrendo al saldo e stralcio.

Avendo un po’ di fortuna, è saggio vendere volontariamente l’immobile prima dell’asta, cercando un acquirente disposto a pagare un prezzo vicino al valore di mercato. Oppure partecipare alla gara per il tramite di terze persone, evitando le spese del procedimento esecutivo e le eventuali differenze tra il debito e il ricavato dell’asta.

In ogni caso, si consiglia di rivolgersi a veri esperti in materia di esecuzioni immobiliari, che potranno consigliare la scelta della strategia più adatta a fronteggiare il pignoramento di casa con mutuo in corso.

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