La prima casa è pignorabile

La prima casa è pignorabile

Riccardo Corradino
- Esperto debiti

La prima casa è il bene più prezioso, in cui abitiamo e garantisce il diritto alla residenza e alla dignità.

Ma cosa succede se abbiamo un debito e non riusciamo a pagarlo? La prima casa è pignorabile dal creditore?

In questo articolo rispondiamo ad ogni domanda, analizzando la normativa vigente, la giurisprudenza e le possibili soluzioni per evitare il peggio.

Cos’è e come funziona il pignoramento della prima casa

Il pignoramento della prima casa è una misura che può essere adottata da un creditore nei confronti di un debitore che non ha estinto i suoi debiti. Si tratta di un’azione legale che rientra nell’ampia casistica del pignoramento immobiliare, e consente al creditore procedente di ottenere il pagamento forzoso del suo credito attraverso la vendita all’asta degli immobili del debitore esecutato.

Il pignoramento della prima casa è la misura estrema. In una situazione debitoria molto grave, in cui non ci sono altri beni da aggredire e le somme da restituire sono alte, i creditori ricorrono a questa soluzione nonostante comporti la perdita dell’abitazione e il rischio di finire in strada del debitore inadempiente.

Questo tipo di pignoramento si compone di tre fasi principali:

  • L’iscrizione dell’ipoteca sull’immobile, che ne limita la disponibilità e ne riduce il valore (di seguito andiamo ad approfondire questo strumento);
  • La vendita forzata del bene, che avviene per mezzo di un’asta pubblica o una trattativa privata;
  • La distribuzione del ricavato della vendita tra i creditori, secondo l’ordine di preferenza stabilito dalla legge.

Il pignoramento della prima casa comporta quindi la perdita dell’abitazione e il trasferimento della proprietà al nuovo acquirente. Durante il procedimento il debitore può restare nell’immobile fino alla data dell’assegnazione definitiva, salvo casi particolari, ma deve averne cura, pagare le spese condominiali e le imposte.

Quando la prima casa è pignorabile

Il pignoramento può aggredire la prima casa tutte le volte in cui il debito è di natura privata.

Questo si verifica, per esempio, se il creditore è:

La legge non prevede limiti minimi o massimi al debito per cui la prima casa può essere pignorata. Questo comporta che anche per importi bassi, quindi, il creditore ha la facoltà di avviare la procedura esecutiva.

Tuttavia, bisogna considerare che il giudice dell’esecuzione valuta che il vincolo sia proporzionato al valore del credito. Inoltre, il pignoramento immobiliare ha dei costi elevati e dei tempi lunghi, che possono scoraggiare il creditore a intraprendere questa strada.

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Quando la prima casa non è pignorabile

La prima casa non è pignorabile solo quando il creditore è l’Agenzia delle Entrate Riscossione (ex Equitalia), che agisce per il recupero dei crediti dello Stato o delle Amministrazioni locali.

In pratica per i debiti che derivano da tributi e sanzioni amministrative non pagate (come le cartelle esattoriali) la prima casa è impignorabile, a meno che non si tratti di abitazioni di lusso (classificate nelle categorie catastali A/8 e A/9) o di immobili non adibiti ad uso abitativo civile.

Questa tutela della prima casa è stata introdotta nel 2013 dal cosiddetto “decreto del fare”, con l’obiettivo di evitare situazioni di disagio sociale e di favorire la riscossione dei crediti attraverso altre forme meno impattanti.

Per ogni ulteriore approfondimento, ti invitiamo a leggere l’articolo dedicato “Equitalia può pignorare la prima casa”.

Come evitare il pignoramento della prima casa per debiti con privati

Come abbiamo esaminato poc’anzi, se i debiti non pagati sono stati contratti con soggetti privati, come banche, finanziarie, fornitori o altri creditori, la prima casa è sempre pignorabile, a prescindere dall’importo del debito e dalla tua situazione familiare.

Nonostante ciò, per evitare il pignoramento della prima casa esistono alcune strategie preventive o difensive:

  • ipoteca volontaria: si tratta di un atto con cui il debitore offre al creditore la garanzia sul proprio immobile per ottenere una dilazione o una riduzione del debito. In questo modo si spera che il creditore rinunci al pignoramento, mentre l’inadempiente mantiene la proprietà della casa, a condizione che rispetti il piano di pagamento concordato;
  • transazione: si tratta di siglare un patto contrattuale fra il debitore e il creditore per attuare una soluzione alternativa al pignoramento, come ad esempio il pagamento di una somma minore o la cessione di altri beni;
  • fondo patrimoniale: si tratta di un istituto giuridico che permette di destinare alcuni beni della famiglia (tra cui la prima casa) a uno scopo di interesse familiare. I beni inseriti in tale fondo non possono essere pignorati per debiti successivi alla sua costituzione, a meno che non siano stati contratti per il mantenimento della famiglia stessa;
  • decreto sul sovraindebitamento: si tratta di una normativa che consente ai debitori in grave difficoltà economica di accedere a procedure stragiudiziali o giudiziali per rinegoziare o estinguere i propri debiti. In particolare, è possibile presentare un piano del consumatore o una proposta di accordo con i creditori, che prevedano il mantenimento della prima casa o la sua vendita a condizioni più favorevoli per il debitore.

Come evitare il pignoramento della prima casa per debiti con l’Erario

Se i debiti nascono da cartelle esattoriali ricevute per tributi e/o altre sanzioni amministrative non pagate, la prima casa non può essere pignorata se sussistono queste due condizioni:

  • Presso l’immobile è registrata la residenza;
  • Il debitore non possiede e non acquisisce altri immobili, neanche come comproprietario. L’impignorabilità della prima casa infatti vale solo se si tratta anche di “unica casa”.

Questa tutela vale solo per i debiti tributari superiori a 120.000 euro e che il debitore non abbia altri immobili di valore superiore a tale importo. Inoltre, il fisco deve seguire un’apposita procedura per permettere di estinguere il debito o proporre un piano di rateizzazione.

Se il debitore non adempie entro i termini, il fisco può procedere al pignoramento della prima casa, ma deve rispettare alcuni criteri di proporzionalità e ragionevolezza.

Un’alternativa alla perdita della casa è il saldo e stralcio delle cartelle esattoriali: strumento riservato ai debitori in condizioni economiche disagiate che consente di pagare i debiti erariali con delle agevolazioni, come la riduzione delle sanzioni e degli interessi.

Ad ogni modo, in qualunque situazione debitoria e possibile presentare un’opposizione al giudice dell’esecuzione entro 20 giorni dalla notifica dell’atto di pignoramento. L’opposizione può essere fondata su motivi relativi alla validità del titolo esecutivo, alla regolarità della procedura, alla quantificazione del credito o alla sussistenza dei requisiti per l’impignorabilità della prima casa.

Vista la complessità della materia ed i continui aggiornamenti delle leggi raccomandiamo vivamente di farsi assistere da esperti di consulenza sui debiti. Professionisti legali in grado di pianificare la salvaguardia del patrimonio.

Domande frequenti

Per concludere, vogliamo rispondere ad alcune domande frequenti che ci vengono poste dai nostri lettori su questo tema.

La prima casa è pignorabile per debiti condominiali?

Sì, la prima casa è pignorabile per debiti verso il condominio. Infatti, quest’ultimo è un creditore privato che può agire in via esecutiva nei confronti del condomino moroso. Il condominio può iscrivere un’ipoteca sull’immobile e poi procedere al pignoramento e alla vendita forzata, senza soglie massime o minime di debito.

La prima casa è pignorabile se cointestata?

Sì, la prima casa è pignorabile anche se è cointestata. Il creditore, infatti, può pignorare la quota di proprietà del debitore sull’immobile, indipendentemente dalla presenza di altri comproprietari; nemmeno in caso di abitazione coniugale. Il comproprietario non debitore ha diritto di prelazione sull’acquisto della quota pignorata.

La prima casa è pignorabile per debiti bancari?

Sì, la prima casa è pignorabile per debiti contatti con istituti di credito o società finanziarie. Infatti, una banca o una finanziaria sono creditori privati legittimati ad agire in via esecutiva nei confronti del debitore che non ha restituito il mutuo o prestito. Questi operatori finanziari possono iscrivere un’ipoteca sull’immobile e poi procedere al pignoramento e alla vendita all’asta. Non esiste un limite minimo di debito per cui la banca può pignorare la prima

La prima casa è pignorabile per debiti alimentari?

Sì, la prima casa è pignorabile per assegni alimentari non versati. Il creditore alimentare (ad esempio il coniuge separato o il figlio), infatti, può agire in via esecutiva nei confronti del debitore alimentare che non ha versato gli assegni di mantenimento. Il creditore alimentare può iscrivere un’ipoteca sull’immobile e poi procedere al pignoramento e alla vendita, senza un limite minimo di debito per cui può pignorare la prima casa.

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